湘南移住した不動産屋の少し役立つ話【住替えるコツとは！？】
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コーヒーを飲みながら、ホッと一息つけるような、ゆる～くチョコっと役立つ不動産ネタを不定期に発信いたします☕
１．住替えをする方法とは！？手順やコツをご紹介♪
住替えには2つ方法があって、
①今の自宅を売却してローンを完済してから住替え先を探す方法。
先に売却してから新居を探すので、売れなかったらどうしよう…と不安は感じないで済みます。
この方法のデメリットは、内見時の清掃や立会いをしなければならないのと、急いで新居を探さなければいけないという点がありますが、
一番は住替え先の物件の状況によっては仮住まいが必要になるケースがあります。
②は新居を先に決めて引越しをしてしまう方法。
このやり方の大きな問題は、今の住宅と新居のダブルローンになってしまうのでは？
と心配する方が多いんだけど、実はダブルローンを回避できる方法があって、それが元金据置処置を使います！
2．元金据置処置とは！？
「元金据置処置（がんきんすえおきしょち）」は、住宅ローンやその他のローンを借りている人が住み替え（売却して新しい家に引っ越す） をする際に、現住宅が売却できるまでの間、新しい家のローンの元金返済を一時的にストップし、利息のみ支払うという特別対応のことです。
具体的に…住み替え時は、
今の家のローンが残っている ➤ 新しい家を買うためのローンも必要 ➤ でも現住宅がすぐに売れない
こんなケースが多いですよね。
その時に、金融機関が「現住宅が売れるまでの期間限定で、新しい家の住宅ローンの 元金返済を止めて利息だけの支払いにしてあげますよ」という処置です。
メリット
✅ 売却までの 月々の支払い負担が軽くなる
✅ 売却期間に余裕を持てる
✅ 二重ローンのリスクを緩和できる
✅ 先に新居に引越しするので、売却時の仮住まいの心配がない
✅ 空室にして売却活動ができるので、より高値での売却が見込める
✅ 売却活動中の自宅の清掃や内覧時の立会いが不要
注意点
⚠️ 元金は減らないので、利息分だけずっと払い続けている状態
⚠️ あくまで「一時的」なので、売却までの目処が立っていないと金融機関は応じてくれないケースがある
⚠️ 期間満了後は通常返済に戻る
⚠️ 金融機関の審査結果によっては、元金据置処置が利用できない場合もある
この制度はあまり公に公表している金融機関は多くないので、事前に「どの金融機関が対応してくれるか」お問合せください。
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【元金据置処置を使った住み替えの流れ】
① 住替え先新居の予算を検討
現居の住宅ローン返済額は考慮しなくて済むので、単純に新居のローン返済額をいくら以内に
したいのかを検討しよう。
②住替え先の物件候補をご内見
住替え動機を明確にしていただければ、ニーズに合わせた物件をご提案いたします。
③現自宅の査定
住替えたい物件候補が決まったら、現自宅の査定を行い「元金据置処置」を扱っている金融機関で事前審査を行います。
元金据置処置は最大で1年間と定めている金融機関が多いです。
④新居に引越し→現自宅の売却活動をスタート
新居に引越ししたら、現自宅の売却活動を行います。売却期間中の返済は「現居の住宅ローン返済額+新居の住宅ローン利息部分」をお支払いしていくことになります。
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いかがでしたでしょうか？
元金据置処置を利用することで、住替え時の仮住まいが発生することもないですし、現居を空室にして売却活動ができるので、
高値でのご売却が見込めたり、内見時の清掃や立会いなどの手間もかかりません。
元金据置処置の制度をうまく活用して、スムーズに住替えしましょう♪
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