「土地100㎡でも100㎡の家は建てられない!? 建蔽率・容積率の落とし穴を解説」
【これから注文住宅を建てたい方へ】
～建蔽率・容積率の落とし穴～
注文住宅を検討されている方からよく聞くご質問があります。
「土地が100㎡あるから、延床面積も100㎡の家を建てられますよね？」
実は…
**土地100㎡＝建物100㎡**とは限らないんです！
その理由は「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」という、建築基準法に定められたルールにあります。
建蔽率・容積率とは？
→「敷地に対してどれくらいの面積まで建物の1階部分を建てていいか」
たとえば建蔽率が**40%**の土地なら、
**100㎡ × 40% = 40㎡**までしか建物を建てられません（1階部分）。
● 容積率（ようせきりつ）
→「敷地に対して建てられる延床面積の上限」
容積率が**80%**の土地なら、
**100㎡ × 80% = 80㎡**までの延床面積が建築可能です。
実例で見てみましょう
建蔽率：40% ／ 容積率：80%
この場合…
-
【1階の最大面積】100㎡ × 40% = 40㎡
-
【延床面積の上限】100㎡ × 80% = 80㎡
つまり、
延床80㎡以内で、1階は40㎡以下に抑えてください
という制限があるのです。
例えばこんな家になります：
-
1階：40㎡
-
2階：40㎡
→ 合計：80㎡（＝延床面積）
なぜこのルールがあるの？
これは周辺の住環境を守るため。
-
日当たりや風通しを良くするため。
-
建物が密集しすぎないようにするため。
地域によって建蔽率や容積率が異なるのは、
その街の「景観」や「防災計画」なども関係しています。
容積率に含まれる？含まれない？
家のプランを考えるとき、「このスペースも容積率に入るの？」と疑問になることがあるかもしれません。
実は容積率の計算には、含まれる部分・含まれない部分があります。
ここではその代表例をわかりやすくご紹介します！
✅ 容積率に「含まれる」もの（延床面積にカウント）
-
・居室（リビング・寝室・キッチンなど）
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・洗面所・お風呂・トイレ
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・クローゼットや収納スペース
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・廊下や階段室
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・玄関ホール（室内扱いのもの）
→ 基本的に「居住に使う室内空間」はすべて含まれます。
❌ 容積率に「含まれない」主な例
-
・地下室（地盤面から高さ1m以下で、天井高が規定内のもの）
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・小屋裏収納（天井高1.4m以下かつ一定条件を満たす場合）
-
・吹抜け（※ただし床がない部分のみ）
-
・バルコニーやルーフバルコニー（屋根がないなど、条件を満たす場合）
-
・玄関ポーチ・外階段（屋外扱いの構造）
・その街の「景観」や「防災計画」なども関係しています。
土地を買う前に知っておくべきポイント
-
どんな家が建てられるか、建築士や不動産会社に相談を！
-
「〇LDKが欲しい」と思っても、延床面積的に難しい場合もある！
まとめ
そのすべてを家に使えるわけではありません。
「この土地に、理想の間取りは叶うのか？」
プロに相談しながら、理想のマイホームを叶えていきましょう。
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